이날 배운 것 중 새롭게 알게된 부분은
집주인의 지방세와 국세 미납에 대해
개인적으로도 확인이 가능해진 부분이랑
다가구 주택에서 보증금 사고가 많이 발생한다는 점
저당권 악용은 이미 집주인이 전부터 준비가 되어있다가 대항력 발생 시점을 악용해서 근저당을 잡는다는 점,
그리고 그걸 막기위한 법안이 통과되지 않는 이유는
은행이 반대한다는 것!
법정 갱신 기간 내에 임차인이 갱신을 원해도
집 주인이 바뀌면 2년까지밖에 살지 못할수도 있다는 점, 차임에 대해 증액하는 것이 충분한 이유가 있어야 한다는 것들을 새로 배우게 됐음 😤
AI가 아무리 발달했다고 해도
현직에서 오랜시간 축적된정보를
면대면으로 묻고 답하면서 알게되는 정보는
(요즘 시대에 더욱) 값지다 ☺️
1. 집주인의 국세·지방세 미납 확인 제도
•2023년 4월부터 예비 임차인(임대차 계약 체결자)는 임대인의 미납 국세·지방세 내역을 동의 없이 열람할 수 있게 법이 바뀌었음. (보증금 기준 조건 있음) 
-예: 보증금이 1,000만 원 초과하는 계약이면 임대인의
미납 세금 내역을 세무서나 시·군·구청에서 열람 가능. 
-단, 열람은 “열람만 가능”이고, 문서 복사나
사진 촬영은 허용 안됨. 
-열람 시점은 보통 임대차 개시일까지 허용됨. 
-임대인이 미납 세금 있을 경우, 경매·공매 시
미납 세금이 보증금보다 먼저 배당되는 경우가 있어
보증금 회수 위험 커짐. 그래서 이 제도가 생긴 거야. 
한계 & 주의점
•보증금이 낮은 계약인 경우(기준 이하)에는
열람 권한이 제한될 수 있음. 
•임대인이 동의하지 않을 경우 납세증명서 제시를
요구하는 특약을 계약서에 넣는 방식으로 보완 가능. 
•임차인이 열람한 세금 내역이 있어도
미납액이 많거나 다른 권리자 우선권 있는 경우
보증금 전액 못 돌려받는 경우 생길 수 있음.
2. 다가구 주택 보증금 사고 & 보증금 총액 체크
•다가구 주택은 (개별등기 안됨. 건물하나에 소유주 1명)
여러 세대가 하나의 건물에 임대되고,
보증금이 여러 개 쌓여 있을 수 있음.
•만약 집주인이 채무가 많거나
또 다른 담보를 설정해 둔 경우,
보증금이 낮은 세대는 우선변제권이 약할 수 있음.
•그래서 “보증금 총액”을 체크해야 한다는 건,
그 건물 전체에 설정된 보증금 규모 +
다른 담보(저당권 등) 있는지 같이 봐야 한다는 말.
-예: 한 건물에 보증금들이 1억씩 여러 개 있고,
저당권이 1.5억 잡혀 있으면
나중 세입자는 보증금 돌려받는 게 어려울 수 있음.
3. 저당권 악용 / 근저당 설정 시점 조작
•집주인이 미리 저당권(근저당권)을 설정해 두고 있다가
임차인이 전입신고 해서 대항력이 생기는
그 시점을 노려서 권리 설정을 하는 경우 있음.🤬
•그렇게 되면 임차인의 대항력이 생기더라도,
이미 설정된 근저당권이 우선권을 가질 수 있어
보증금 회수에 불리해질 수 있어.
•그래서 ‘물권변동 통지의무’ 같은 법안이 발의됨 —
임대인이 소유권 이전이나 저당권 설정 등
권리변동이 있을 시 임차인에게 통지하게 만드는 법안. 
왜 방지 법안이 통과 안 되는가 😡
•은행 이익 저하 우려: 은행은 대출 담보인 저당권 설정이
자유로워야 리스크 관리하기 쉬움. 저당권 설정 시점
제한이나 통지 의무가 생기면 담보 설정 유연성이 줄고
대출 실행이 복잡해질 가능성 있음.
•실행 복잡성 / 법적 분쟁 증가 우려: 권리 변동 통지, 증빙 책임
등이 생기면 계약 절차 복잡하고 분쟁 많아질 가능성 있음.
•기득권 저항: 금융권, 건설업계 등 기득권 세력이
법률 변화에 부담 느끼고 반대 로비할 수 있음.
•정책 우선순위 / 정치적 부담: 법 개정은 이해관계 많은 주제라
여당·야당 조율, 부작용 대비도 커야 함 → 우선순위 밀릴 수 있음...
4. 법정 갱신 기간 내임에도 집주인 바뀌면 2년까지만 살 가능성
•원칙적으로 계약갱신청구권은
“임차인이 원하면 2년 연장” 가능하지만,
임대인이 바뀌면 새 소유주는 이전 계약조건을 승계하되
갱신청구권이 무조건 보장되지는 않을 수 있다는 판례/
분쟁 가능성 있음.
•즉, 새 집주인이 계약갱신을 거부하거나 다른 명목을
주장하면서 2년 이상 거주를 허락하지 않는 경우
있을 수 있음.
•다만 이런 경우도 법적 해석이나 판례에 따라 달라. 계약서·조건·입주 시점 등이 중요.
-예:임차인이 1년10개월 살았는데, 재계약 6개월 전 갱신 의사 밝힘. 그런데 집 매매함. 바뀐 집주인이 입주한다고 재계약 2개월 전에 고지하면 나가야 함🥲
5. 차임 증액 요건 (“충분한 이유” 있어야 증액 가능)
•주택임대차보호법 제7조에 따르면,
차임이나 보증금 증액은 종전 차임 등의
20분의 1을 초과할 수 없음 (즉, 연 5% 이내) 
•증액하려면 “충분한 이유”가 있어야 하고,
계약 당사자 간 합의가 필요함.
-이유없이 매 해 올리면 법원에“공탁”걸 수 있음
•다만, 계약종료 후 새 계약하는 경우에는
이 제한이 적용 안 되는 경우도 있음
(계약 갱신이 아닌 신규 계약이기 때문) 
금요일 7시 임에도 불구하고
젊은 친구들이 많이 참석함
그만큼 가깝고도 먼 부동산이여🥲
일회성으로 끝난게 좀 아쉽긴 하다
그래도 너무 값진 시간이었음
선생님이 이것도 인연이라고
궁금한 사항 있으면 언제든 연락하라고
연락처도 알려주셨다🥹🤍
두시간이 정말 호다닥 지나갔음 ദ്ദി ’֊‘ )
부푸리의 내집마련 프로젝트
내집 마련하는 그날까지.ᐟ
아자아자.ᐟ